文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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