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　　饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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